樓市深度降溫房價(jià)漲幅收窄

2011-10-02 10:21:37 來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：閱讀：

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數(shù)字報(bào)

　被稱為史上最嚴(yán)的“新國五條”自2010年9月29日出臺以來，限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障性住房、監(jiān)督問責(zé)等“五大利器”在樓市調(diào)控中發(fā)揮了積極作用。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，一年來，在這些調(diào)控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線城市房價(jià)已連續(xù)兩月止?jié)q，雖然二、三線城市房價(jià)仍呈現(xiàn)漲勢，但漲幅不斷收窄。房價(jià)拐點(diǎn)漸行漸近。

　　調(diào)整　

　　需求銳減房價(jià)冷熱不均　

　　按照“新國五條”規(guī)定，房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，其后超過20個(gè)城市限購。2011年1月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。其后43個(gè)城市限購。

　　一年來，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房價(jià)呈現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。

　　7月，國務(wù)院常務(wù)會議要求，房價(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。二、三線城市限購令疑云加重市場觀望情緒，樓市“紅9月”風(fēng)光不再。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近兩周監(jiān)測的35個(gè)城市中，有20個(gè)以上城市樓市成交量同比下降，12個(gè)以上城市成交量跌幅在30%以上。上周監(jiān)測的重點(diǎn)城市中，僅武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重慶同比下降幅度皆超過50%。

　　楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說，房價(jià)拐點(diǎn)日漸顯現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，8月份一線城市已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線城市也接近步入止?jié)q區(qū)間。其中，一線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格和7月份持平，二線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.02%，三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格漲幅為0.01%。他預(yù)計(jì)9月份一、二、三線城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格均有可能下降。

　　緊繃　

　　上市房企平均負(fù)債高企　

　　“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%。國內(nèi)貸款8889億元，同比增長5.1%，利用外資6 3 3億元，同比增長71.5%，自籌資金22253億元，同比增長33.8%。

　　在資金不斷趨緊的情況下，房企業(yè)績也在不斷下滑。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至9月29日，已發(fā)布三季度業(yè)績預(yù)告的33家上市房企中，有11家三季度業(yè)績預(yù)增，占比為33%。包括陽光股份等在內(nèi)的5家企業(yè)三季度業(yè)績預(yù)減，且凈利潤下降幅度均在60%以上。有7家虧損，其中，鑫茂科技首次出現(xiàn)虧損，虧損幅度達(dá)5800萬元，其凈利潤同比下滑幅度達(dá)1229.81%，位居虧損幅度首位。

　　廣發(fā)證券此前根據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，今年上半年，我國房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為75.3%，創(chuàng)下近5年來的高點(diǎn)，A股上市房企整體負(fù)債總額達(dá)到了10921.43億元，同比上漲41.29%。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月我國房企資金杠桿率已是2.46，創(chuàng)近5年來新低。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，導(dǎo)致眼下高負(fù)債局面的一個(gè)主要原因是，相當(dāng)一部分開發(fā)商缺乏相應(yīng)的政策預(yù)期;另一方面，開發(fā)商一味追求高回報(bào)、高利潤。從目前來看，開發(fā)商死扛并非是一個(gè)好的選擇，降價(jià)是促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該加大推盤及打折促銷的力度。